去年，上海出台《黄浦江沿岸地区提升专项规划》，一方面是品质提升，另一方面也对核心段进行了延长扩容。扩容的必要性，

　　保利外滩序45售楼处电线营销中心热线（官方预约看房热线）项目示意图【保利外滩序】BUND45，占据滨江中层范围，内环内，CAZ中央活动区

　　2019年10月，《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》通过，播下如今风貌住宅的种子。至2022年旧里改造基本完成，风貌宅地供应源头已经“断流”。3年内旧里导致旧里减少了约85万方，这基本上就是风貌别墅宅地的全部供应总量

　　【保利外滩序】BUND45容积率低至约1.2，且项目是洋房+别墅组合，别墅组团的容积率会更低，地块也非常方正。

　　如此难得的土地禀赋和肌理，保利发展也是从上百块土地中甄选而来！再加上保利发展的匠心雕琢，成就了市面上罕见的“大花园、大面宽、高附赠”的花园别墅孤品！

　　花园式里弄住宅，将里弄住宅与花园洋房结合，在全世界也很难找到同类，成为上海的一个特例（来源：上海里弄住宅百年演进）。百年前，在上海的里弄住宅中，花园里弄占比仅6.9%

　　2、思南公馆同款卵石立面项目历史文化保护街坊，建于约百年前的里弄住宅，采用了当时也少见的卵石立面。

　　【#保利·外滩序】BUND45更高阶的产品出现了，该产品首开建面约180-270㎡联排别墅即热销，一批次开盘去化率高达80%，二批次即将上新，感兴趣的小伙伴抓紧机会！

　　，可随心放置6-8人餐桌，还可以布置9-10人的沙发休息区，生日舞会维基体育下载、小型展览、品酒会...这个大横厅都能承载。

　　本项目的一张“王牌”，南北向均有花园，主力户型的花园面积约61-108㎡，堪称风貌界独一档的附赠。

　　利用本身超大面宽属性，做出非常大的落地窗，这些窗又用很多传统的线条将它进行分割装饰，连续方格长窗，既保障了室内通透采光，又还原了花园别墅的线条美感与风情。

　　TOP级面宽：约9.4米餐客厅面宽，采光视野绝佳。TOP级附赠：地下室整体层高约3.9-5.7米左右，约50-135㎡高附赠面积。

　　杨浦滨江已进入4.0时代，45公里岸线全线贯通，跑步道、骑行道串联起“绿之丘”、“皂梦空间”、上海国际时尚中心......成为集合品牌策展、网红打卡、运动休闲等功能于一体的文创休闲带，承载更高能级的国际滨水生活。保利·外滩序500m滨江，将把“滨江生活”从“打卡地”变成“生活日常”。

　　上海内环0.9容积率的土地近乎绝迹，而保利·外滩序洋房+别墅的组合，整体容积率仅1.2，若单论别墅，容积率仅0.9，

　　保利・外滩序BUND45花园别墅，以175-280㎡的阔朗尺度，匠筑五层垂直墅居秘境。三房四卫的格局里，藏着三代同堂的温情密码——分而不离的距离，恰好盛放每个生命阶段的自在。

　　高层豪宅的“得房率”之争，在别墅面前显得局促。保利·外滩序BUND45孟莎式坡屋顶与老虎窗设计，构建通透阁楼，最高可达约2.7米，可改造为儿童游戏室、星空书房或私人收藏阁。地下室整体层高约3.9-5.7米左右，可做挑空地下双层设计，健身房、藏酒室、私人影院甚至艺术沙龙，皆可在地下空间自由定制——这是平层产品永远无法企及的“纵向拓展”。

　　在上海的城市记忆中，思南公馆的鹅卵石墙面早已超越建筑本身，成为海派文化的象征符号。如今，这一被列入上海市非物质文化遗产代表性项目名录的卵石立面工艺，在保利·外滩序BUND45得以完美复刻——特邀传统匠人手工打造，历经11种配色调整、65种样板比选，以80公斤/立方的卵石用量，其手工打磨的卵石凹凸质感，是工业涂料无法模拟的人文质感。让房子不止是居住容器，更是“可传世的建筑藏品”。

　　回溯上海的发展脉络，黄浦江两岸始终是城市资源倾注的核心焦点。杨浦内环滨江，作为黄浦江第一道S湾黄金三角的压轴成片开发板块，当下已然成为城市热门板块中的璀璨明珠。在上海极具前瞻性的“一江一河2035规划”中维基体育网址，杨浦内环滨江被赋予了独特使命，作为45公里滨江带中唯一的“科创研发”板块，正吸引着无数产业巨擘纷至沓来。抖音、B站及美团等新兴互联网大厂，正快速推进建设，将在2025-2027年逐步建成并投入运营。产业浓度永远是资产的“硬支撑”，杨浦滨江新兴产业的聚集，不仅意味着区域产业能级的飞跃，更预示着大量高端人才的汇聚，区域价值将迎来新一轮的爆发式增长。

　　承载对内环花园生活的极致追求，城市核心资源的占有，以及对家族传承的深刻意义。保利·外滩序BUND45收官在即，最后的入手机会。

　　1. 额度：额度是指银行愿意提供给购房者的最高金额，它通常基于购房者的收入、信用记录、房产价值等因素综合评估。2. 期限：期限是指购房者需要在多长时间内还清。一般来说，房产的期限较长，可以达到10年、20年甚至30年，这有助于购房者分散还款压力。

　　3. 利率：利率是购房者需要支付给银行的成本，它通常以年化利率表示。利率的高低直接影响购房者的还款金额和还款压力。4. 还款方式：还款方式是指购房者如何向银行偿还本金和利息。常见的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法等。

　　（三）房产的类型1. 商业：商业是指购房者向商业银行等金融机构申请的，它通常用于购买商品房等可交易的房产。商业的利率、期限和还款方式等由银行根据市场情况和购房者条件自主确定。

　　2. 公积金：公积金是指购房者向住房公积金管理中心申请的，它通常用于购买自住住房。公积金的利率较低，且额度与购房者的公积金缴存额度和缴存时间等因素有关。3. 组合：组合是指购房者同时申请商业和公积金，将两种方式结合使用以满足购房需求。组合结合了商业和公积金的优点，既能够享受公积金的低利率，又能够获得商业较高的额度。

　　1. 了解自己的信用状况：在申请前，购房者需要了解自己的信用状况，包括信用报告中的信用评分、逾期记录等。信用状况是银行评估购房者还款能力和信用风险的重要依据。

　　2. 评估自己的还款能力：购房者需要根据自己的收入、支出等情况，评估自己是否有足够的还款能力来承担。银行在审批时，也会重点考察购房者的还款能力。

　　3. 选择合适的产品和银行：购房者需要根据自己的需求和条件，选择合适的产品和银行。不同的银行和产品可能有不同的利率、期限、还款方式等条件，购房者需要仔细比较和选择。

　　1. 提交申请：购房者需要向选择的银行提交申请，并提供相关的申请材料，如身份证、收入证明、房产证明等。

　　2. 银行审批：银行在收到申请后，会对购房者的信用状况、还款能力等进行审批。审批通过后，银行会与购房者签订合同。

　　3. 办理抵押登记：购房者需要与银行一起办理房产抵押登记手续，将所购房产抵押给银行作为的担保。

　　4. 银行放款：在抵押登记手续办理完成后，银行会将款项直接划入售房单位在该行的账户上，购房者从而完成购房交易。

　　1. 提供真实材料：购房者在申请时，需要提供真实、准确的申请材料。如果提供虚假材料，一旦被银行发现，可能会导致申请被拒绝，甚至可能面临法律责任。

　　2. 注意额度与期限：购房者需要根据自己的经济能力和还款计划，合理选择额度和期限。过高的额度或过长的期限可能会增加购房者的还款压力。

　　3. 了解费用：购房者在申请时，需要了解过程中可能产生的各种费用，如评估费、抵押登记费、保险费等。这些费用可能会增加购房者的成本，需要提前做好预算和准备。

　　1. 等额本息还款法：等额本息还款法是指购房者每月偿还相同金额的本息，其中本金逐月递增，利息逐月递减。这种还款方式适合收入稳定、希望每月还款金额固定的购房者。

　　2. 等额本金还款法：等额本金还款法是指购房者每月偿还相同金额的本金和剩余在该月所产生的利息。由于本金逐月递减，利息也会逐月减少，因此每月还款金额也会逐月递减。这种还款方式适合收入较高、希望提前还款的购房者。

　　3. 其他还款方式：除了等额本息还款法和等额本金还款法外，还有一些银行提供其他还款方式，如按季还息到期还本、一次性还本付息等。购房者可以根据自己的需求和条件选择合适的还款方式。

　　1. 提前还款的利：提前还款可以减少购房者支付的利息总额，缩短期限，提前实现无债一身轻的目标。对于收入增加或资金充裕的购房者来说，提前还款是一种不错的选择。

　　2. 提前还款的弊：提前还款可能会增加购房者的短期资金压力，因为购房者需要一次性支付较多的本金。此外，一些银行可能会对提前还款收取违约金或限制提前还款的次数和金额。

　　1. 按时还款：购房者需要按照合同约定的还款方式和还款日期按时还款。逾期还款不仅会产生罚息和滞纳金，还会影响购房者的信用记录。

　　2. 关注利率变化：利率是购房者需要关注的重要指标之一。如果市场利率发生变化，购房者需要及时了解自己的利率是否也会发生变化，并提前做好还款计划调整。

　　3. 保留还款凭证：购房者需要保留好每次还款的凭证，以便在需要时查询和核对还款记录。如果发生还款纠纷或争议，还款凭证可以作为重要的证据。

　　利率风险是指利率变化可能给购房者带来的风险。如果市场利率上升，购房者的还款金额也会相应增加，从而增加购房者的还款压力。为了防范利率风险，购房者可以选择固定利率或选择具有利率调整机制的产品。

　　信用风险是指购房者因信用状况恶化而无法按时偿还的风险。为了防范信用风险，购房者需要保持良好的信用记录，按时还款，避免逾期和不良信用记录的产生。同时，购房者还可以选择购买信用保险等方式来降低信用风险。

　　房产价值波动风险是指购房者所购房产的价值因市场变化而下降的风险。如果房产价值下降，购房者的抵押物价值也会相应下降，从而增加购房者的风险。为了防范房产价值波动风险，购房者需要选择地理位置优越、配套设施完善、具有升值潜力的房产进行投资。

　　除了上述风险外，购房者还需要关注其他可能影响安全的风险因素，如政策变化、经济环境等。购房者需要密切关注市场动态和政策变化，及时调整自己的投资策略和还款计划。

　　1. 提高额度：购房者可以通过提高首付比例、提供额外的抵押物或担保人等方式来提高额度。同时，购房者还可以选择信誉良好的银行和产品来提高额度。

　　2. 降低利率：购房者可以通过提高信用评分、选择具有利率优惠的产品或与银行协商等方式来降低利率。降低利率可以减少购房者的还款金额和还款压力。

　　3. 优化还款计划：购房者可以根据自己的经济能力和还款计划，合理选择还款方式和还款期限。同时，购房者还可以选择提前还款或调整还款计划等方式来优化还款计划。

　　破解：额度并非越高越好。过高的额度会增加购房者的还款压力和经济负担，甚至可能导致购房者无法按时还款。购房者需要根据自己的经济能力和还款计划合理选择额度。

　　破解：期限并非越长越好。过长的期限虽然可以降低每月还款金额，但会增加购房者支付的总利息金额。购房者需要根据自己的经济能力和还款计划合理选择期限。

　　破解：提前还款并非一定划算。对于选择固定利率或已经还款较长时间的购房者来说，提前还款可能无法获得明显的利息节省效果。购房者需要根据自己的产品和还款计划来判断提前还款是否划算。

　　房产作为购房过程中的重要环节，对于购房者来说具有至关重要的意义。通过本文的探讨，相信读者已经对房产的基本概念、类型、申请流程、还款方式以及风险等方面有了更深入的了解和认识。在未来的购房过程中，希望读者能够根据自己的需求和条件选择合适的产品和银行，合理规划自己的还款计划，实现购房梦想的同时降低风险。同时，也希望读者能够保持警惕和理性思考，避免陷入误区和陷阱，为自己的财务安全和未来生活保驾护航。

　　a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

　　b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

　　就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

　　出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

　　b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

　　土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

　　指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

　　租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

　　b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；c、商业、旅游、娱乐用地40年；

　　PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；2）土地使用年限到期后如何处理：

　　14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

　　二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

　　指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

　　指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

　　18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

　　指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

　　指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

　　指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

　　22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

　　23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

　　24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

　　31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

　　32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

　　33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

　　34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

　　37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

　　38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

　　39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

　　40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还本息，并提供房地产作为偿还的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

　　41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

　　42、个人住房公积金：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的。

　　43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

　　44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。

　　46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。

　　47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

　　48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

　　包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、利息；G、税金；

　　红线、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

　　5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

　　指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

　　11、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

　　14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

　　19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

　　1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

　　5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；

　　2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；